Kettler & Seidel

Anforderungen an die sogenannte Verwertungskündigung einer Mietwohnung

Das Landgericht Osnabrück (LG) hat in einer Entscheidung die Anforderungen an die sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB präzisiert. Diese Vorschrift erlaubt dem Vermieter einer Wohnung, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er nur so die Immobilie wirtschaftlich verwerten kann und ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen. Mit seinem Urteil hat das LG jedoch deutlich gemacht, dass die Hürden für eine solche Kündigung hoch sind.
Geklagt hatte eine Gemeinde aus dem Emsland. Sie war Eigentümerin eines Gebäudes mit ursprünglich vier Wohnungen, in dem jedoch nur noch ein Mieter lebte, der für eine Monatsmiete von 40 EUR das gesamte Dachgeschoss des Hauses nutzte, obgleich er dort eigentlich nur eine von zwei Wohnungen angemietet hatte. Im Übrigen stand das Haus leer. Die Miete hatte die Gemeinde zuletzt in den 1950er Jahren erhöht und seit Jahrzehnten keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, weshalb das Haus mittlerweile einen erheblichen Investitionsstau aufwies.
Im Jahr 2016 plante die Gemeinde, die Immobilie zu verkaufen. Sie bot sie deshalb an ihrem „Schwarzen Brett“ zu einem Mindestkaufpreis von 60.000 EUR an. Gleichzeitig kündigte sie das Mietverhältnis mit dem Mieter mit der Begründung, die notwendige Sanierung des Hauses durch die Gemeinde sei wirtschaftlich nicht darstellbar. Der Verkauf des Hauses stelle die einzig sinnvolle Nutzung der Immobilie dar. Ein Käufer lasse sich aber nur finden, sofern das Haus nicht mehr vermietet sei. Der Mieter lehnte einen Auszug ab. Er sah die Kündigung als unwirksam an. Die Gemeinde klagte schließlich vor dem Amtsgericht Meppen (AG) gegen den Mieter auf Räumung des Hauses.
Das AG gab der Gemeinde in erster Instanz recht. Beraten durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung kam das AG zu dem Ergebnis, die Gemeinde habe eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aussprechen dürfen. Sie habe ein berechtigtes Interesse daran, das Haus zum bestmöglichen Kaufpreis auf den Markt zu bringen. Im vermieteten Zustand sei jedoch ein Verkauf unmöglich, da durch die geringe Miete eine Sanierung nicht zu refinanzieren sei. Die Alternative zum Verkauf, eine Sanierung des Gebäudes durch die Gemeinde, sei aus demselben Grund ebenfalls wirtschaftlich nicht zumutbar.
Mit seiner Berufung gegen dieses Urteil zum LG war der Mieter nun erfolgreich. Das LG hob das Urteil des AG auf und wies die Räumungsklage der Gemeinde ab. Zur Begründung führte das LG aus, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei, sei eine Frage der Abwägung. Diese falle hier zum Nachteil der Gemeinde aus. Hierbei war zunächst zu berücksichtigen, dass die geringe Rendite des Objekts letztlich auf Versäumnissen der Gemeinde beruhte, ebenso der hohe Sanierungsaufwand. Die Gemeinde hatte nach den Feststellungen des LG die Miete seit mehr als 50 Jahren nicht erhöht, obwohl dies möglich gewesen wäre. Zudem hatte sie das Haus über Jahrzehnte verfallen lassen.
Das LG kam außerdem zu dem Ergebnis, die Gemeinde habe nicht ausreichend belegen können, dass tatsächlich ein Verkauf des Hauses im vermieteten Zustand nicht zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen möglich sei. Bei der Frage, ob zur wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie die Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse erforderlich sei, komme es generell darauf an, welcher Preis im vermieteten Zustand und welcher im unvermieteten Zustand zu erzielen sei. Ein gewisser Preisnachteil durch einen Verkauf im vermieteten Zustand sei dem Vermieter dabei zumutbar. Bei einer Gemeinde als öffentlich-rechtlicher Körperschaft gelte dies noch mehr als bei einem privaten Vermieter.
Quelle: OLG, Az. 1 S 117/19